مفاد اسناد رسمي را مي‌توان بدون مراجعه به دادگاه و از طريق اداره‌هاي ثبت به اجرا در آورد. اين امتياز بزرگ به صورت استثنايي به برخي از اسناد عادي مثل چک هم داده شده است به همين دليل يکي از راه‌هاي وصول چک مراجعه به اداره‌هاي ثبت است.
با وجود اين شهروندان کمتر از اين حق خود استفاده مي‌کنند که دليل آن ناآشنايي مردم با نحوه اجراي مفاد اسناد رسمي است. در ادامه در قالب تحليل يک پرونده به بررسي مراجع اعتراض از صدور اجراييه ثبتي مي‌پردازيم.
جريان پرونده
دارنده چک بلامحل براي وصول مبلغ 22 ميليون ريال طلب خود عليه صادرکننده چک مبادرت به صدور اجراييه کرده است. پس از ابلاغ اجراييه به مديون، به تقاضاي طلبکار پلاک ثبتي واقع در شهر تهران بازداشت مي‌شود. مديون با تنظيم قولنامه و به موجب وکالت‌نامه پلاک مرقوم را به آقاي مهدي مي‌فروشد و وي نسبت به بازداشت پلاک توقيفي معترض مي‌شود. رييس ثبت به موضوع رسيدگي و چنين اظهارنظر کرده است: «برابر صورت‌مجلس تنظيمي مامور اجراي ثبت، مديون غير از خانه مزبور خانه ديگري نداشته و خانه مزبور طبق ماده 69 آيين‌نامه اجرا جزو مستثنيات دين مي‌باشد.»
نظر رييس ثبت از طرف طلبکار مورد اعتراض واقع مي‌شود و هيات نظارت به موضوع اعتراض رسيدگي و به اين شرح مبادرت به صدور راي کرده است: «به نظر هيات، احراز موضوع معامله ثانوي و تشخيص هر يک از طرفين با مراجع قضايي است؛ بنابراين موضوع قابل طرح در هيات به نظر نمي‌رسد.»
طلبکار به راي هيات اعتراض مي‌کند و موضوع در شوراي عالي ثبت مطرح و منجر به صدور راي به اين شرح مي‌شود: «با توجه به محتويات پرونده و گزارش کار راي هيات نظارت بلااشکال است و تاييد مي‌شود. بديهي است که عمليات اجرايي وفق مقررات ادامه خواهد داشت.»
رسيدگي به اعتراضات اشخاص نسبت به نظريه رييس ثبت
قبل از شرح راي لازم است در رابطه با بند 8 ماده 25 قانون ثبت توضيحاتي داده شود. در بند 8 ماده 25 قانون ثبت آمده است: رسيدگي به اعتراضات اشخاص نسبت به نظريه رييس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرايي با هيات نظارت است. با توجه به بند يادشده روشن است که شکايت از اجراييه ثبتي مي‌تواند دو صورت داشته باشد:
شکايت از صدور اجراييه يا دستور اجرايي که رسيدگي به آن به استناد مواد 1 و 2 قانون اصلاح بعضي از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمي مصوب 1322 با اصلاحيه‌هاي بعدي در صلاحيت دادگاه عمومي محلي است که دستور اجرا در حوزه آن دادگاه صادر شده است.
به موجب ماده يادشده هر شخصي دستور اجراي اسناد رسمي را مخالف با مفاد سند يا مخالف قانون دانسته يا از جهت ديگري شکايت از دستور اجراي سند رسمي داشته باشد، مي‌تواند به ترتيب مقرر در آيين دادرسي مدني اقامه دعوا کند.
مرجع رسيدگي به دعاوي ناشي از دستور اجراي اسناد رسمي دادگاه صلاحيت‌دار محلي است که در حوزه آن دستور اجرا داده شده است. رسيدگي به دعواي مزبور تابع مقررات دادرسي اختصاري است و خارج از نوبت رسيدگي خواهد شد. (ماده 3 قانون يادشده) اقامه دعوا مانع از جريان عمليات اجرايي نيست، مگر در صورتي که دادگاه حکم به بطلان دستور اجرا يا راي داير به توقيف عمليات اجرايي بدهد.
در صورتي که دادگاه دلايل شکايت را قوي بداند يا در اجراي سند رسمي ضرر جبران‌ناپذيري باشد به درخواست مدعي بعد از گرفتن تامين قرار توفيف عمليات اجرايي را مي‌دهد. ترتيب تامين همان است که در قوانين دادرسي مدني براي تامين خواسته مقرر است. در صورتي که موضوع سند لازم‌الاجرا وجه نقد باشد و مدعي وجه نقد بدهد آن وجه در صندوق ثبت محل توقيف مي‌شود و تامين ديگري گرفته نخواهد شد.
اگر شکايت از عمليات اجرا باشد بر اساس ماده 169 آيين‌نامه اجرا، معترض بايد شکايت خود را با ذکر دليل و ارايه مدارک به رييس ثبت محل تسليم کند و رييس ثبت مکلف است فورا رسيدگي و با ذکر دليل راي صادر کند. نظر رييس ثبت به اشخاص ذي‌نفع ابلاغ مي‌شود و اشخاص ذي‌نفع اگر شکايتي از تصميم رييس ثبت داشته باشند ظرف 10 روز از تاريخ ابلاغ شکايت خود را به ثبت محل يا هيات نظارت صلاحيت‌دار تسليم مي‌کنند تا قضيه برابر بند 8 ماده 25 اصلاحي قانون ثبت در هيات نظارت طرح و رسيدگي شود.
با توجه به ماده 169 آيين‌نامه در موارد اعتراض به نظر رييس ثبت بايد رونوشت کامل يا فتوکپي مدارک زير به ضميمه گزارش جامع و صريح و مشروح ثبت محل از جريان پرونده و موضوع شکايت به نحوي که محتاج به تکرار مکاتبه نباشد، به هيات نظارت فرستاده شود:
رونوشت کامل يا فتوکپي اعتراض‌نامه ذي‌نفع و ضمايم آن به عمليات اجرايي
رونوشت کامل يا فتوکپي گزارش رييس يا مميز اجرا که مستند نظر رييس ثبت بوده است.
رونوشت کامل يا فتوکپي نظر رييس ثبت
رونوشت کامل يا فتوکپي شکايت‌نامه ذي‌نفع و ضمايم آن از نظر رييس ثبت
رونوشت کامل يا فتوکپي برگ يا برگ‌هاي پرونده اجرايي که مربوط به موضوع شکايت است
همان طور که در ماده 171 آيين‌نامه آمده است هرگاه هيات نظارت محتاج به توضيحاتي از اجرا يا طرفين قضيه باشد، مي‌تواند توضيحات لازم را بخواهد.
همچنين بر اساس ماده 172 آيين‌نامه پس از تنظيم صورت‌مجلس مزايده، شکايت از عمل اجرا از کسي مسموع نيست. هرگاه قبل از تنظيم و امضاي سند انتقال يا تحويل مال رييس ثبت محل عمل اجرا را مخالف قانون تشخيص دهد راي بر تجديد عمل اجرايي مي‌دهد و راي صادره برابر ماده 169 اين آيين‌نامه به اشخاص ذي‌نفع ابلاغ و قابل شکايت و رسيدگي در هيات نظارت است.
تجديدنظرخواهي در شوراي عالي ثبت
با توجه به تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت، آراي هيات نظارت فقط در مورد بندهايي 1 تا 5 و 7 اين ماده بر اثر شکايت ذي‌نفع قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت خواهد بود. ولي مديرکل ثبت به منظور ايجاد وحدت رويه در مواردي که آراي هيات نظارت متناقض يا خلاف قانون صادر شده باشد، موضوع را براي رسيدگي و اعلام نظر به شوراي عالي ثبت ارجاع مي‌دهد و در صورتي که راي هيات نظارت به موقع اجرا گذاشته نشده باشد، طبق نظر شوراي عالي ثبت به موقع اجرا گذاشته مي‌شود. در مورد ايجاد وحدت رويه، نظر شوراي عالي ثبت براي هيات‌هاي نظارت لازم‌الاتباع خواهد بود.
براي اينکه رييس سازمان ثبت از صدور آراي مخالف قانون يا متناقض آگاه شود در ماده 8 آيين‌نامه اجرايي اسناد مالکيت معارض و هيات نظارت و شوراي عالي ثبت مقرر شده است که يک نسخه از آراي هيات‌هاي نظارت به دبيرخانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارسال شود تا رييس سازمان ثبت از آنها مطلع شود.
با توجه به تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت و ماده 8 آيين‌نامه يادشده درخواست ايجاد وحدت رويه فقط از وظايف و اختيارات رييس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و مقامات ديگر سازمان يادشده حق طرح پرونده را در شوراي عالي ثبت به منظور ايجاد وحدت رويه ندارند.
در خاتمه اين قسمت از بحث قابل ذکر است که طرح پرونده شوراي عالي ثبت به منظور ايجاد وحدت رويه در مورد هر يک از آراي هيات‌هاي نظارت که مخالف قانون يا متناقض باشد به عمل مي‌آيد ولو اينکه راي صادره ماهيتا قابل اعتراض و تجديدنظر نباشد، مانند آرايي که هيات نظارت در غير از موارد بندهاي 1، 5 و 7 ماده 25 قانون ثبت صادر مي‌کند.
توضيح راي
با توجه به آراي صادر شده از سوي رييس ثبت، هيات نظارت و شوراي عالي ثبت در خصوص موضوع پرونده مي‌توان دو نظر قائل شد:
چون مديون غير از ملک مورد بازداشت ملک يا املاک ديگري ندارد؛ بنابراين ملک بازداشتي مشمول بند 1 ماده 69 آيين اجرا بوده و بازداشت آن منطبق با موازين قانوني تشخيص داده نمي‌شود که اين نظريه با توجه به اينکه مديون يا افراد تحت تکفل وي در ملک بازداشتي سکونت ندارند، نمي‌تواند مورد قبول و منطبق با موازين قانوني باشد. رييس ثبت در راي خود با توجه به صورت‌مجلس مامور اجرا نظر فوق را پذيرفته و به استناد آن مبادرت به صدور راي کرده است که با اعتراض بستانکار و رسيدگي هيات نظارت راي رئيس ثبت فسخ شده است.
چون پلاک مورد بازداشت بعد از ابلاغ اجراييه با سند رسمي واگذار نشده است و وکالت‌نامه رسمي مورد بحث نيز در عداد معاملات به شمار نمي‌آيد؛ بنابراين ادامه عمليات اجرايي در اداره اجراي ثبت قانونا بلااشکال است و راي هيات نظارت که در مجموع مستند به اين نظريه است منطبق با موازين قانوني تشخيص داده مي‌شود.
لازم به ذکر است که در راي هيات نظارت راجع به اينکه ملک مورد بازداشت مشمول مستثنيات دين است يا خير اشاره‌اي نشده است و شايد از اين حيث راي يادشده داراي ايراد باشد؛ ولي به هر حال چون مديون معترض به راي هيات نظارت نبوده است، شوراي عالي ثبت در اين خصوص خود را مواجه با تکليفي ندانسته است. از سوي ديگر از پرونده هيچ‌گونه دليلي درباره شمول مورد با بند 1 ماده 69 آيين‌نامه سابق ارايه نشده است. لازم به ذکر است که ماده 69 آيين‌نامه سابق در آيين‌نامه جديد به ماده 61 تبديل شده است.
نکته مهمي که از بررسي اين پرونده مي‌توان بر آن تاکيد کرد اين است که انتقال ملک مورد بازداشت با قولنامه و وکالت‌نامه رسمي تاثيري در توقيف ندارد. بنابراين اگر ملکي توقيف شد تلاش براي دور زدن توقيف از طريق انتقال آن با وکالت‌نامه و قولنامه بي‌فايده خواهد بود.
منبع : روزنامه حمايت - يکشنبه - 19/3/1392/س
موضوعات مرتبط: مقالات حقوقی
برچسب‌ها: شوراي عالي ثبت , قانون ثبت , قانون دفاتر اسناد رسمي , نرخ عدالت