وبگاه حقوقی نرخ عدالت

اگر دو سند مالکيت، جزئا يا کلا با هم تعارض داشته باشند سند مالکيت معارض محسوب مي‌شوند. اين اختلاف ممکن است در مورد اصل مالکيت يا در مورد حدود ملک يا حقوق ارتفاقي مثل حق عبور بر روي اين ملک باشد. تعداد اسنادي که با اين مشکل روبه‌رو هستند کم نيست.


چگونه بايد اين مشکل را حل کرد؟ در گفت‌وگو با دکتر محسن خدمتگزار، مدرس دانشگاه و وکيل پايه يک دادگستري، به بررسي اسناد مالکيت معارض و نحوه ابطال و اصلاح آنها مي‌پردازيم.


مفهوم اسناد مالکيت معارض چيست؟
اگر دو سند مالکيت، جزئا يا کلا از حيث اصل ملکي که موضوع آنهاست يا از حيث حدود ملک يا حقوق ارتفاقي با هم تعارض داشته باشند و اين تعارض با رأي هيات نظارت موضوع ماده 6 قانون ثبت احراز شود، سند مالکيتي که ثبت آن نسبت به ديگري موخر است سند مالکيت معارض تلقي ميشود. به عبارت ديگر در مورد تعارض ميان اسناد مالکيت، مطابق فرض اوليه قانون که در بند 1 ماده 3 لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالکيت معارض مصوب 1333 بيان شده است، سندي که زودتر ثبت شده باشد تا زماني که به موجب حکم نهايي دادگاه ابطال نشده باشد، عليالاصول معتبر تلقي مي‌شود و سندي که پس از آن ثبت شده است، سند مالکيت ثبت موخر ناميده ميشود و تا زماني که حکم نهايي از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد، نامتعبر دانسته ميشود.


نقش اشتباهات ثبتي در بروز اين نوع اسناد معارض تا چه حد است؟
طبيعي است که اگر ماموران ثبت دقت کافي را در انجام تشريفات قانوني ثبت املاک و صدور سند به خرج دهند اصولا تعارض دو سند مالکيت اتفاق نخواهد افتاد بنابراين اشتباهات ثبتي قاعدتا موجب بروز اين تعارض ميشوند. به بيان ديگر، تعارض در اسناد مالکيت معمولا زماني اتفاق ميافتد که در ثبت ملک يا صدور سند مالکيت اشتباهي رخ ميدهد و در نتيجه اين اشتباه، دو سند مالکيت صادر ميشود که اگر چه قاعدتا بايد ناظر بر دو ملک جداگانه باشند، هر دو ناظر بر يک ملک هستند يا اينکه دو ملک در هم تداخل دارند بنا براين قسمتي از يکي از دو ملک با قسمتي از ملک ديگر همپوشاني دارد يا اينکه در خصوص حقوق ارتفاقي چنين تداخلي وجود دارد. کارمندان اداره ثبت که عمل خلاف مقررات آنها موجب صدور سند مالکيت معارض يا حتي معاملات متعدد بشود طبق ماده 7 لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالکيت معارض مورد تعقيب اداري قرار ميگيرند و مجازات نسبتا سنگيني هم در انتظار آنهاست؛ يعني انفصال موقت به مدت حداقل دو سال يا حتي انفصال دائم که متناسب با موضوع تخلف به آنها محکوم ميشوند.


منظور از اشتباهات ثبتي چيست؟
به طور کلي اشتباه ثبتي به هر اشتباهي مي‌گويند که ماموران ثبت در هر يک از مراحل ثبت املاک، اعم از آگهيهاي نوبتي، آگهيهاي تحديدي، تحديد حدود، شمارهگذاري املاک و ديگر موارد عمليات ثبتي از حيث رعايت مقررات مربوط مرتکب ميشوند؛ يعني مقررات و تشريفات قانوني ثبت املاک را دقيقا رعايت نميکنند. البته اشتباهات ثبتي درجهبندي دارند بعضي از آنها موثر و بعضي غيرموثر دانسته مي­شوند.


وظيفه اداره ثبت در مورد اسناد معارض چيست؟
ادارات ثبت موظف هستند به محض اطلاع از وجود اسناد مالکيت متعارض مشخصات آنها را به موجب بخشنامهاي به دفاتر اسناد رسمي حوزه خود ابلاغ کنند. همچنين بايد گزارش کار را به طور روشن و بدون ابهام به هيات نظارت بفرستند. پس از احراز مراتب تعارض اسناد از سوي هيات نظارت (يا حسب مورد شوراي عالي ثبت)، اداره ثبت بايد مراتب را کتبا به دارنده سند مالکيت موخرالصدور که سند معارض محسوب ميشود ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف حداکثر دو ماه به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوا کند و گواهي اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسليم و رسيد اخذ کند.


دارنده سند مزبور چه دعوايي را بايد اقامه کند؟
حسب مورد دعواي ابطال کلي يا جزئي سند مالکيت ثبت مقدم و بالتبع صحت سند خودش که ثبت موخر است، قابل طرح است. مطابق تبصره ماده 5 لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالکيت معارض دادگاه بعد از رسيدگيهاي لازم هر يک از دو سند متعارض را که تشخيص دهد جريان ثبتي آن بر طبق مقررات صحيحا انجام شده است، مشخص ميکند و حکم به ابطال سند مالکيت ديگر خواهد داد. اين بدين معناست که دادگاه در رسيدگي به چنين دعوايي اصولا مأخوذ به خواسته مصرح در دادخواست که ابطال سند ثبت مقدم است، نيست و آن سندي را که جريان ثبتي آن را صحيح تشخيص دهد تعيين و سند ديگر را که جريان ثبتي آن را صحيح تشخيص نداده است اعم از اينکه سند ثبت مقدم يا ثبت موخر باشد ابطال ميکند. به عبارت ديگر اينکه دارنده سند ثبت موخر دعواي ابطال سند ثبت مقدم را طرح ميکند، اما ممکن است نتيجه دعوا ابطال سند خودش باشد. چنين ترتيبي جزو استثنائات بر قاعدهاي است در آيين دادرسي مدني که مطابق آن دادگاه محدود و مأخوذ به خواسته مندرج در دادخواست است. مطابق اين قاعده که در ماده 2 قانون آيين دادرسي مدني انعکاس يافته است، در مانحنفيه دادگاه يا بايد حکم به ابطال سند ثبت مقدم بدهد يا حکم به رد دعواي ابطال؛ اما چنانکه گفته شد با توجه به مفاد تبصره ماده 5 در اينجا دادگاه مکلف است در هر حال يکي از دو سند مالکيت را ابطال کند اگرچه آن سند مالکيت متعلق به خواهان باشد و دعواي ابطال آن طرح نشده باشد.


منظور از ابطال جزئي سند مالکيت مقدم چيست؟
منظور ابطال آن قسمتي از سند مالکيت است که از حيث حدود ملک يا حقوق ارتفاقي در تعارض با سند ديگر است. در واقع به نوعي اصلاح سند مالکيت است که در قانون با عنوان عام ابطال از آن ياد شده است.


آيا اداره ثبت مي‌تواند بدون داشتن حکم از دادگاه، اسناد معارض را باطل کند؟
اگر دارنده سند معارض يعني سند ثبت موخر ظرف دو ماه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهي طرح دعوا را به اداره ثبت تسليم نکند، و دارنده سند مالکيت مقدمالصدور گواهي عدم طرح دعوا ظرف مهلت يادشده را از مرجع مربوط دريافت و به اداره ثبت تسليم کند، اداره ثبت مکلف است سند مالکيت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در دفتر املاک قيد کند. البته بايد توجه داشت که مورد مذکور تنها موردي است که اداره ثبت حق ابطال سند مالکيت را بدون حکم قضايي دارد.


تکليف دارنده سند معارض چيست؟
تکليف دارنده سند معارض اين است که براي تعيين تکليف اسناد متعارض، مبادرت به طرح دعواي ابطال سند مالکيت در دادگاه کند. از طرف ديگر تا تعيين تکليف سند ثبت مقدم، دارنده سند معارض حق انجام معامله نسبت به مورد سند مالکيت خود را ندارد و اگر چنين معاملهاي انجام دهد، هم دارنده سند و هم سردفتر مشمول مجازات موضوع ماده 6 لايحه قانوني سال 1333 خواهند شد. سردفتر به انفصال ابد از شغل سردفتري محکوم خواهد شد. البته بايد توجه داشت که دارنده سند معارض ميتواند حقوق متصوره خودش را منتقل کند.


آيا دارنده سند ثبت مقدم هم همين تکاليف را دارد؟
خير. تکليف طرح دعوا خاص دارنده سند مالکيت ثبت موخر است؛ اگرچه دارنده سند ثبت مقدم هم در استفاده از سند خود دشواريهايي خواهد داشت از جمله اينکه هر چند وي ميتواند ملک خود را معامله کند، دفاتر اسناد رسمي مکلفند در متن سند قيد کنند که نسبت به مورد معامله سند معارض وجود دارد. از طرف ديگر تا زماني هم که تکليف سند معارض طبق حکم نهايي دادگاه مشخص نشود به خريدار و خريداران بعدي سند مالکيت جديد داده نميشود. از اين رو، اگر دارنده سند معارض يعني سند ثبت موخر مبادرت به طرح دعوا نکند، دارنده سند ثبت مقدم ناچار از طرح دعواي ابطال خواهد بود تا هم تکليف تعارض اسناد تعيين شود و هم بتواند به آساني ملک خود را مورد معامله قرار دهد و در صورت لزوم براي خريدار هم سند جديد صادر شود.


کدام مراجع صلاحيت رسيدگي دارند؟
مرجع صالح براي رسيدگي به دعواي دارنده سند معارض، دادگاه حقوقي محل وقوع ملک متنازع فيه است.


سازوکاري که بتوان از اين نوع معاملات پيشگيري کرد، چيست؟
بحث سند مالکيت معارض با بحث معاملات معارض متفاوت است و نبايد اين دو را با هم خلط کرد، هر چند که تعارض در اسناد مالکيت خواه ناخواه منجر به نوعي از معاملات معارض هم خواهد شد. از اين حيث و در چارچوب بحث خودمان راه جلوگيري از معاملات معارض، صادرنکردن اسناد معارض يا تعيين تکليف هر چه سريعتر آنهاست. منع دارنده سند معارض از معامله نسبت به مورد سند که به آن اشاره کردم و همين طور قيد وجود سند معارض در سند انتقال توسط دفاتر اسناد رسمي هم به منظور جلوگيري از چنين معاملاتي پيشبيني شده است.